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Ir unos meses a trabajar a otra ciudad, buscar un piso para estudiantes, estar durante el verano en una casa en la playa… Son múltiples los motivos por los que se puede alquilar una vivienda por un período temporal. Para estos casos hay un tipo de contratos inmobiliarios específicos: los contratos de temporada.
No son iguales que los contratos de vivienda habitual y con ellos las agencias de alquiler podrían cobrar el mes de gestión inmobiliaria, un gasto que ya no se puede repercutir en los inquilinos de arrendamientos de vivienda habitual desde la entrada en vigor de la ley de vivienda en mayo de 2023 como ya os contamos en Maldita.es. Según explican expertos inmobiliarios a Maldita.es, en este tipo de contrato esto se deja a la voluntad de las partes mientras que en los alquileres de residencia habitual ya no se puede repercutir en los inquilinos.
¿Qué es un contrato de alquiler temporal?
Es un contrato mediante el que se alquila una vivienda por un tiempo determinado y por un motivo concreto (temporada vacacional, de trabajo, docente, temporada de esquí…). Puede ser por un mes o por 15, no hay una duración mínima o máxima en este tipo de contratos.
Según el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considera arrendamiento de temporada el que se celebra por temporadas “para una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente". Se considera que estos alquileres tienen un uso distinto del de la vivienda.
En estos contratos temporales es importante que conste:
- El tiempo de duración, indicando que la finalidad del alquiler no es la ocupación indefinida del inmueble ni dedicarlo a la vivienda habitual.
- El domicilio habitual del inquilino y la dirección donde está empadronado.
- El motivo del arrendamiento.
¿En qué se diferencia de uno de residencia habitual?
A diferencia de los alquileres de vivienda habituales, no hay un límite en la duración del contrato y sus condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes. En los de vivienda habitual, la duración mínima es de cinco años y es habitual que se firmen contratos anuales que se prorrogan anualmente hasta los cinco [art. 9 de la LAU].
Los contratos de vivienda habitual también son más garantistas porque tienen una serie de derechos recogidos en la ley. Por ejemplo, los inquilinos pueden dejar la vivienda pasados los seis meses de contrato [art. 11 de la LAU], mientras que en los contratos temporales el inquilino debe marcharse en el plazo de fin que se haya estipulado o antes, pero sólo si esta condición viene recogida en el contrato.
Pasado el primer año de alquiler, los arrendatarios pueden recuperar la vivienda si la necesitan para sí mismos o para un familiar [art. 9.3 de la LAU], mientras que en los alquileres temporales las condiciones deben fijarse en el contrato que se firme.
Otra diferencia de los contratos temporales es que los inquilinos deben pagar una fianza de dos meses, según el artículo 36 de la LAU, mientras que en los de residencia habitual sólo es necesario pagar un mes de fianza.
¿Con un contrato temporal las inmobiliarias pueden seguir cobrando el mes de agencia?
La reforma de la ley de arrendamientos urbanos [art. 20.4] que impide que se cobren los gastos de “gestión inmobiliaria” o de “formalización del contrato” a los inquilinos no sería aplicable a los contratos de temporada. Desde que entró en vigor la nueva ley de vivienda a finales de mayo de 2023, estos gastos deben pagarlos quienes pongan la vivienda en alquiler, aunque se han notificado casos en los que la inmobiliaria ha seguido cobrando estos honorarios a los inquilinos. A raíz de este tipo de prácticas, la organización de consumidores FACUA ha interpuesto en junio una denuncia contra una treintena de agencias inmobiliarias*.
Desde una de estas agencias, Alquiler Seguro, explican a Maldita.es que a los alquileres de temporada no le afectan los cambios del artículo 20 de la ley. Según dicen, se trata de “arrendamientos cuya regulación se deja a la voluntad de la autonomía de las partes contratantes” y que, en su defecto, “se aplicarían las normas recogidas en el título III de la ley de arrendamientos urbanos y supletoriamente el código civil”.
Roberto Cacho Toca, gerente de Etikalia, explica a Maldita.es que la ley de arrendamientos urbanos diferencia entre arrendamientos de vivienda [art. 2] y de uso distinto a la vivienda [art. 3], en el que se incluyen los alquileres de temporada. Argumenta que en el artículo 4.3 se dice que los de uso distinto a la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, “de ahí, que en los alquileres temporales se pueda cobrar a los inquilinos”.
¿Y si la inmobiliaria te hace firmar un contrato temporal cuando lo que buscas es la residencia habitual?
El País contaba en 2022 cómo se utilizaban contratos temporales sucesivos de 11 meses para disfrazarlos de contratos habituales y así esquivar las obligaciones de alquilar una vivienda con carácter de permanencia. De esta forma los arrendatarios evitan ‘atarse’ a un inquilino por un precio determinado durante un período de al menos cinco años.
Roberto Cacho, de Etikalia, explica en su inmobiliaria han llegado consultas de casos en los que en la publicidad no se indicaba que la vivienda se alquilaba como vivienda temporal y que en el contrato tampoco, pero que a la hora de firmar, la agencia obligaba a firmar un plazo de 11 meses prorrogable y que entendían “erróneamente o con la intención de estafar al inquilino” que esto era un contrato de alquiler temporal.
Cacho dice que “dado que la jurisprudencia establece que la clave para diferenciar un alquiler temporal de uno como vivienda habitual es la finalidad de la ocupación, es importante reflejar en un contrato temporal cuál es esa finalidad”, como que sea para unos estudiantes durante el curso académico o para el cuidado de un familiar.
El gerente de Etikalia recomienda a las personas que sufran estas estafas que “guarden pantallazo del anuncio de la vivienda alquilada (donde no se habla de alquiler para uso distinto a vivienda), que hagan el pago mediante transferencia (porque de no hacerlo habrá otra persona que lo haga y se quede con el piso), y que eviten que en el contrato de reserva (si lo hay, cosa muy recomendable para evitar sorpresas de última hora) y de alquiler aparezca que necesitan el piso para uso temporal por un determinado motivo (estudiantes, desplazamiento temporal por motivo laboral, etc.)”.
Cacho añade que una vez firmado el alquiler, “iniciar el circuito de reclamaciones: primero a la agencia que ha cobrado ilegalmente a los inquilinos, después a la agencia de consumo y de ahí a los tribunales de justicia.
En la ley de vivienda aprobada en 2023 se incluyó una disposición adicional que contemplaba la creación de un grupo de trabajo para estudiar casos como estos, en los que los contratos de temporada se utilicen con uso de vivienda.
*Actualiación a 18 de agosto de 2023. Hemos añadido la denuncia de la organización FACUA a una treintena de agencias inmobliarias por seguir cobrando los honorarios a los inquilinos con la nueva ley de vivienda.
Primera fecha de publicación de este artículo: 17/08/2023
