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El pasado martes 7 de septiembre, varias decenas de personas de Écija (Sevilla) se manifestaron frente a la sede de la Presidencia de la Junta de Andalucía para reclamar que las viviendas de protección oficial en las que viven sigan siendo públicas, tras haberlas comprado una empresa privada. Ahora está circulando que la Junta de Andalucía "regala" esas 91 viviendas de protección oficial de Écija (Sevilla) a un "fondo buitre". Las casas no eran propiedad de la Junta sino de la empresa municipal Sedesa.
Tras quebrar la empresa municipal, las casas pasaron a subasta y las compró un fondo privado. El Ayuntamiento de Écija (PSOE) solicitó a la Junta de Andalucía (PP y Ciudadanos) que ejerciera el derecho de retracto (el derecho a adquirir las viviendas al mismo precio que ha pagado la empresa) en caso de que cayeran en manos de un "fondo buitre" y desde la Delegación de Urbanismo municipal afirman a Maldita.es que la Junta se comprometió a hacerlo, pero no lo ha hecho.
Por su parte, desde la Junta nos dicen que no pueden ejercer ese derecho de retracto porque, por ley, desde 2018 sólo puede hacerse a partir de la segunda transmisión de titularidad y no desde la primera, que es el caso. También defienden que no se comprometieron a ejercer el derecho de retracto sino a asegurar que las viviendas continuarían siendo de VPO hasta 2030.
Las viviendas eran propiedad de una empresa municipal que quebró
Las 91 viviendas del barrio de La Alcarrachela de la localidad sevillana de Écija eran propiedad de la empresa municipal Sedesa, que se disolvió en el año 2014. Con motivo de la liquidación de la empresa, las casas salieron a subasta por segunda vez en 2020 y finalmente las compró un fondo privado por 1.150.000 euros, por lo que las familias afectadas comenzaron a movilizarse para reclamar que sus casas siguiesen siendo de titularidad pública.
Según nos dicen desde la Delegación de Urbanismo de la localidad sevillana, se llevó a cabo una primera subasta de las viviendas en 2017, pero se anuló debido a que la empresa que las iba a adquirir no pudo pagar. Posteriormente, en 2019, aseguran que se reunieron con la Junta de Andalucía, quienes "se comprometieron a ejercer el derecho de retracto", si finalmente la titularidad pública de los inmuebles se veía comprometida. Este derecho es una figura jurídica contemplada en la Ley 13/2005 de medidas para la vivienda protegida y el suelo y también en el decreto 161/2018, de 28 de agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
"En ese momento nos quedamos tranquilos", aseguran desde el Ayuntamiento. "Nos dijeron que no irían al tanteo" (el derecho de tanteo es parecido al de retracto, pero se da antes de que una empresa compre y no después), "pero sí ejercerían el retracto". El Consistorio sostiene que la Junta de Andalucía no ha cumplido con lo que se comprometió: ejercer ese derecho de retracto.
Según elDiario.es, la empresa depositó las escrituras de las viviendas el pasado 6 de abril y "siguiendo los cauces legales comunicó la compraventa a la Junta de Andalucía el día 14 de ese mes". El plazo para ejercer el derecho de retracto es de 60 días desde la adquisición por parte de la empresa. El 31 de mayo, cuando el plazo límite se estaba acercando, el Pleno del ayuntamiento aprobó "por unanimidad de los grupos presentes en la sesión una moción conjunta en la que se solicita a la Junta de Andalucía que ejerza su derecho de retracto sobre las 91 viviendas".
La Consejería de Fomento, Infraestructura y Ordenación del Territorio andaluza asegura que "por ley" no puede ejercer ese derecho
Desde la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, aseguran a Maldita.es que no pueden ejercer ese derecho debido a que "la ley lo impide". Concretamente, el artículo 13 del decreto 161/2018 (que modificó el artículo 26 de la ley), especifica que "durante el periodo legal de protección" de las viviendas, se podrá ejercer el derecho de retracto sobre "las segundas o posteriores transmisiones intervivos de la titularidad del derecho de propiedad".
Según recoge elDiario.es, el exconsejero de Fomento y Vivienda de la Junta, Felipe López (PSOE), afirma que existe un precedente y que la Junta sí puede ejercer ese derecho. Lo mismo nos dicen desde el Ayuntamiento de Écija. Se refieren a un caso de noviembre de 2018, cuando ya se había aprobado el decreto al que hace alusión la Junta. En ese momento, con el Gobierno del Partido Socialista, la Junta de Andalucía hizo uso del derecho de tanteo (que es parecido al de retracto: es el derecho a adquirir las viviendas antes que la empresa, por el precio que esta haya ofrecido) para adquirir 58 viviendas en Santiponce (Sevilla) y evitar que pasasen a ser propiedad de un fondo privado, según informa elDiario.es. El derecho de tanteo está sujeto a la misma normativa que el de retracto.
Sobre este precedente, la Junta de Andalucía asegura que el caso de Santiponce "no es comparable" puesto que "ese caso fue por desahucio, es decir, levantamiento hipotecario" y ahí "sí se puede aplicar la ley del derecho retracto".
La consejera de Fomento, Marifrán Carazo, dijo en el Pleno del Parlamento de Andalucía del 22 de julio [min. 17:20] que "en el caso de las 91 viviendas de Écija, no estamos ante una segunda transmisión", sino de una primera, y que por lo tanto "no es posible" ejercer el derecho de retracto. Y añadió que el "nuevo régimen jurídico", en referencia al decreto de 2018, "es contradictorio con la normativa precedente y aún en vigor, lo que conduce a interpretaciones diversas".
Desde la Consejería también aseguran que la Junta no se comprometió a ejercer ese derecho sino "a garantizar la protección oficial de esas viviendas hasta 2030". En ese momento se cumpliría el plazo de 30 años que establece la ley para las viviendas protegidas, pero la legislación también permite descalificar las VPO 10 años después de la calificación definitiva. La Junta afirma que "las 91 familias no están desamparadas" y que "el actual Gobierno andaluz va a ejercer sus obligaciones de protección de esas viviendas durante el periodo legal de protección de sus inquilinos, sea el titular quien sea el titular".
El Ayuntamiento dice que los inquilinos de las viviendas actualmente están pagando "entre 70 y 120 euros de alquiler" y que la empresa propietaria podría subirlo hasta los 400€ mientras los inmuebles sigan siendo VPO. Después de 2030, aseguran desde el Consistorio, "la empresa podrá vender las casas" por mucho más de lo que ha pagado por ellas.
La Junta también dice que el Ayuntamiento podría haber pujado por las viviendas y no lo hizo. Desde el Consistorio nos aseguran que en la primera de las subastas sí pujaron, pero que es difícil ganar en estos casos por el procedimiento que debe seguir la administración pública: la cifra con la que van a concurrir a la subasta debe aprobarse en Pleno del Ayuntamiento y, como es un proceso público, cualquier empresa privada puede saber cuánto van a pujar y aumentar la cifra, afirman. Además, aseguran que cuando se produjo la segunda subasta, el Ayuntamiento ya se había endeudado al adquirir otras promociones de viviendas protegidas y no podía pujar en esa segunda ocasión.
El derecho de tanteo y retracto en la legislación andaluza
Como hemos dicho, el derecho de tanteo y retracto está regulado en el artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. Héctor Simón, profesor de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili y experto en derecho a la vivienda, explica a Maldita.es que "las leyes se aprueban en los parlamentos, pero luego la Administración va regulando los detalles", por lo que "hoy está vigente el Decreto 161/2018, de 28 de agosto, que desarrolla el tanteo y el retracto para VPO del artículo 12 de la Ley 13/2005".
Según Simón, con esta normativa "el derecho de tanteo se aplica a segundas y ulteriores transmisiones", por lo que no cree "que pueda ejercitarse el retracto en este caso" de las 91 viviendas de Écija, debido a que sería una primera transmisión, pero tampoco en el de Santiponce.
En ese último caso, el de las 58 viviendas de Santiponce, elDiario.es afirma que la Consejería de Fomento y Vivienda de entonces encargó un informe jurídico "para abordar los supuestos que no están contemplados expresamente en la norma", al que tuvo acceso. Aseguran que en él se "resalta la necesidad de 'aclarar los casos de transmisión por su primer propietario, de viviendas protegidas calificadas para alquiler, ya que, dependiendo de si esta transmisión se considera primera o segunda, será posible para la administración ejercitar los derechos de tanteo y retracto legal'".
