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El Tribunal Supremo ha ampliado a las comunidades de vecinos la decisión de quién puede prohibir los pisos turísticos. El 12 de diciembre de 2023, publicó dos sentencias en las que avala a las comunidades de vecinos para vetar los pisos turísticos en sus edificios, siempre y cuando éstas prohíban expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Hasta la fecha, la regulación de los alojamientos turísticos recaía sobre la legislación autonómica y municipal por la que se rige cada comunidad.
¿Qué se considera ‘piso turístico’?
Un piso turístico o vivienda de uso turístico es un tipo de alojamiento temporal que se ofrece para alquiler a turistas. Suelen ser inmuebles completos (pisos, chalets, adosados, etc.) que los propietarios ponen a disposición de los visitantes por períodos cortos de tiempo con fines turísticos, vacacionales o de ocio, a través de agencias de viajes, empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos y otros canales a través de los que se pueda gestionar la reserva del alojamiento (como Airbnb, Booking o VRBO).
¿Qué ha dictado el Supremo en las dos sentencias?
La Sala de lo Civil del Supremo ha dictado dos sentencias que dan la razón a dos comunidades de vecinos en Oviedo y San Sebastián. Reconoce que tienen potestad para prohibir en sus estatutos que se destinen viviendas a actividades económicas.
Según el Supremo, en Oviedo esto se incumplía en el caso de los pisos turísticos por la “naturaleza empresarial y comercial prestada por una sociedad mercantil” y da la razón a la comunidad porque existía una prohibición estatutaria “cuya validez no se discute”.
La sentencia de San Sebastián resuelve el caso de varios propietarios que denunciaron a la comunidad para que se anulara la prohibición de realizar una actividad económica (oficinas, despachos, clínicas…). El veto estaba incluido en las normas del edificio por la promotora y en los contratos de compraventa.
El Supremo también aclara en la nota de prensa que esto no es un caso de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice que autorizar una actividad de este tipo (permitir que haya pisos turísticos) requiere del apoyo de tres quintas partes de los propietarios; sino que es un caso que determina si en los estatutos existe una prohibición de destinar pisos al uso turístico.
¿Quién regula los pisos turísticos en España?
Las viviendas turísticas están excluidas de la ley de arrendamientos urbanos. Por lo que, hasta la fecha, en España, la regulación de los pisos turísticos recaía bajo la competencia exclusiva de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Puede diferir en cada región según la legislación sectorial turística vigente en la zona.
Con estas dos sentencias, el Tribunal Supremo sienta jurisprudencia al respecto y abre una nueva vía: las comunidades de vecinos. Avala que aquellas comunidades en cuyos estatutos se prohíba la utilización de las viviendas para desarrollar una actividad económica puedan prohibir los pisos turísticos en su edificio. La decisión del Tribunal Supremo es una resolución judicial firme.
¿Cuántos pisos turísticos hay en España?
No se puede saber cuántas viviendas turísticas hay realmente en España. Según los últimos datos disponibles del INE existirían, al menos, un total de 305.316viviendas turísticas. Las comunidades autónomas que más tienen son Andalucía (70.194), Comunidad Valenciana (49.950), Cataluña (45.709) y Canarias (42.651). Esta estadística no recoge todos los pisos turísticos. Según explican en su metodología, "estiman el número de alojamientos de vivienda turística" que hay en España rastreando los datos que ofrecen las plataformas de alojamiento turístico.
