¿De qué hablamos en este tema?
¿Puede la Diputación Permanente convalidar decretos estando las Cortes disueltas?
¿Está justificada la promulgación de estos dos decretos por esta vía parlamentaria?
¿Influye que la Diputación Permanente tenga una mayoría distinta?
¿Cambia algo si el nuevo texto es ligeramente distinto de los ya rechazados?
¿Qué cambios introducen los nuevos decretos respecto a los anteriores?
¿Puede el Constitucional invalidar después estos reales decretos?
¿Puede la Diputación Permanente convalidar decretos estando las Cortes disueltas?
Sí, la Constitución y el Reglamento del Congreso recogen que la Diputación Permanente puede aprobar o derogar decretos una vez se hayan disuelto las Cortes.
El artículo 78 de la Carta Magna dice que entra en funcionamiento cuando las Cámaras han sido “disueltas o hubiere expirado su mandato” hasta la constitución de unas nuevas Cortes.
El Reglamento del Congreso de los Diputados también recoge estos mismos conceptos en los artículos 57 y 151.
En los comentarios al artículo 57 del Reglamento del Congreso, los letrados de las Cortes indican que la Diputación Permanente asume “todas las facultades” que tiene el Congreso a la hora de aprobar o rechazar decretos y “eventualmente” tramitar proyectos de ley.
El documento también menciona cuando en octubre de 2019 la Diputación Permanente aprobó un decreto, permitiendo enmiendas a la totalidad, con medidas para paliar el impacto de la insolvencia del operador turístico Thomas Cook. En esos momentos las Cortes estaban disueltas hasta la celebración de las elecciones del 10 de noviembre de 2019.
En el comentario al artículo 151, los juristas detallan que si la publicación de un decreto se produce cuando ha expirado el mandato del Congreso de los Diputados, es la Diputación Permanente quien asume sus funciones. En él concretan que la publicación en el BOE del decreto es el “único requisito formal” para que este se someta a debate en el órgano y apuntan que el Gobierno no tiene que asumir “las consecuencias de la inactividad de la Cámara”. De esta manera, corresponde a la Diputación Permanente asumir “todas las facultades” relacionadas, entre otras cuestiones, con la “convalidación o derogación” de los decretos.
¿Está justificada la promulgación de estos dos decretos por esta vía parlamentaria?
Sobre la promulgación de decretos, los expertos consultados por Maldita.es cuestionan que estos dos decretos se ajusten al artículo 86 de la Constitución, que detalla que el Gobierno podrá dictar decretos “en caso de extraordinaria y urgente necesidad”.
Ascensión Elvira Perales, catedrática en Derecho Constitucional por la Universidad Carlos III, apunta que la “extraordinaria y urgente necesidad” resulta “dudosa” ya que el “problema de la vivienda no es reciente”. Por su parte, Antonio Arroyo Gil, profesor de Constitucional en la Universidad Autónoma de Madrid (UAM), indica que la Constitución no prohíbe al Gobierno aprobar “inmediatamente nuevos decretos-leyes sobre las mismas materias”, pero una “reproducción sustancial de los textos rechazados plantearía una seria duda”, ya que el carácter de urgencia que menciona el artículo 86 de la Constitución se estaría utilizando para “eludir la decisión adoptada por el Pleno de la Cámara”.
Sánchez ha asegurado que han optado por esta vía parlamentaria ya que “las circunstancias que hacían que salieran adelante estos reales decretos-leyes no han cambiado durante estos días” [min. 10:31]. El presidente del Gobierno también ha indicado que las medidas incluidas en los decretos que refrendará la Diputación Permanente “son el fruto de muchos meses de diálogo” con organizaciones sociales, el sector inmobiliario, asociaciones de propietarios, inquilinos y con los grupos parlamentarios [min. 11:17].
¿Influye que la Diputación Permanente tenga una mayoría distinta?
La distribución de la Diputación Permanente es diferente a la del Congreso de los Diputados. Se compone de 69 miembros y su mayoría simple es de 35. El PP es el partido que más miembros tiene, con 27 integrantes. Ascensión Elvira Perales detalla que se trata de una “composición proporcional al pleno de la Cámara”, algo que se recoge en el Artículo 56 del Reglamento del Congreso de los Diputados. Germán Gómez Orfanel detalla que “frecuentemente no se produce una correlación exacta”.
Con esta composición, la suma de los 25 diputados del PSOE, los seis de Sumar y el diputado que tienen en conjunto ERC, EH Bildu, PNV y el Grupo Mixto (que lo representa Podemos), sumarían los 35 votos necesarios para convalidar el primero de los reales decretos sobre vivienda. El segundo, relativo a la prórroga automática de los alquileres, no saldría adelante porque el PNV, según palabras de su portavoz en el Congreso, Maribel Vaquero, votará en contra del segundo decreto, pero sí apoyarían el primero con el resto de medidas relativas a vivienda [min. 16:52].
Según José Luis López González esta composición “afecta al trámite de convalidación del Decreto-ley”. José Manuel Vera Santos, catedrático de Derecho Constitucional en la Universidad Rey Juan Carlos, dice que la fórmula empleada por el Gobierno “carece de sentido político constitucional”, ya que se está dando el caso de un “Gobierno en minoría que aprovecha la situación para hacer política con las Cámaras disueltas”. Según defiende Vera Santos, con este supuesto, cada vez que se disolviesen las Cortes, “dependiendo del juego de mayorías, unos partidos presentarían un programa electoral y otros llenarían la agenda política de decretos leyes”.
¿Afecta que los decretos ya fuesen rechazados por el Pleno del Congreso de los Diputados? ¿Constituiría un “fraude de ley”?
Los expertos consultados por Maldita.es no coinciden. Hay quienes consideran que no existen impedimentos para aprobar un real decreto sobre una materia previamente rechazada. No obstante, la mayoría de ellos aseguran que se trataría de un uso abusivo de la ley o un fraude constitucional.
Antonio Rovira Viñas, catedrático en la Universidad Autónoma de Madrid (UAM), asegura que “el fraude de ley es utilizar una norma para conseguir lo que otra norma prohíbe y no es el caso”. Germán Gómez Orfanel, también catedrático en la Universidad Complutense de Madrid, detalla que la Diputación Permanente “puede convalidar el mismo decreto-ley que haya quedado derogado anteriormente, siempre que el Gobierno lo haya vuelto a aprobar y publicar en el BOE”. “No hay una relación jerárquica en esta situación entre un Pleno disuelto y la eventual actuación de la Diputación Permanente”, detalla Gómez.
Otros expertos en derecho inciden en que sí sería un fraude de ley por varios motivos. Ascensión Elvira Perales, catedrática en Derecho Constitucional por la Universidad Carlos III, afirma que “ante un voto en contra del Pleno buscar la aprobación unos días después por la Diputación Permanente no admite otra justificación, pues no se ha producido ningún hecho nuevo”, asegura.
José Luis López González, profesor de Derecho Constitucional en la UAM, responde a Maldita.es que se trata de “un caso clarísimo de fraude de Constitución” ya que se estarían aprovechando del “ligero cambio de mayorías que supone la Diputación Permanente”. López también menciona que lo que refrendaría la Diputación Permanente es un texto “sustancialmente igual, y, por tanto, en fraude de ley”. Gerardo Pérez Sánchez, profesor de Derecho Constitucional en la Universidad de La Laguna, apunta que el hecho de que la disolución de las Cortes se produce “tras la derrota parlamentaria del Decreto‑ley” y que los nuevos decretos se dictan “con rapidez” para ser trasladados a la Diputación Permanente, demostraría que “el indicio de finalidad elusiva es muy intenso”.
¿Cambia algo si el nuevo texto es ligeramente distinto de los ya rechazados?
Los expertos coinciden en que si los nuevos reales decretos mantuviesen intacto el contenido rechazado, ganaría fuerza el argumento de que se está intentando sortear el pronunciamiento del Congreso de los Diputados.
Sánchez aseguró el 6 de octubre de 2026 que estos dos reales decretos-ley incluyen “algunas incorporaciones”, pero que “mantienen la esencia de los dos reales decretos-leyes que decayeron en el Pleno del Congreso de los Diputados el pasado viernes” [min. 10:13].
Gerardo Pérez Sánchez indica que “cuanto mayor sea la coincidencia, más claro es el propósito de reimplantar lo ya rechazado”. José Rafael Rich Ruiz concreta que “no basta con introducir cambios meramente cosméticos”: “Un texto con modificaciones sustanciales sería más claramente una nueva decisión normativa y podría demostrar que el Gobierno ha atendido a las objeciones que motivaron el rechazo anterior”.
¿Qué cambios introducen los nuevos decretos respecto a los anteriores?
Los nuevos reales decretos se publicaron en el BOE el 7 de octubre de 2026. Los textos mantienen medidas como la prórroga de los alquileres, la regulación del alquiler por habitaciones o la indemnización que recibe el inquilino una vez su casero decide no continuar con el contrato. Las novedades que introducen los nuevos textos son la obligación de publicar los anuncios de alquiler con transparencia y se concreta cómo calcular la indemnización que recibe el inquilino cuando no se renueva su contrato.
El real decreto-ley sobre medidas de vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible entrará en vigor el 8 de octubre de 2026, según establece el real decreto en una de sus disposiciones.
El real decreto con medidas para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual entrará en vigor el próximo 15 de noviembre de 2026, sólo si recibe el visto bueno de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
Las principales diferencias en el nuevo decreto con medidas de vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible respecto al texto anterior son:
En su nueva versión fija que los grandes tenedores no podrán comprar hasta diciembre de 2030 casas por debajo del 70% de su valor de tasación en el mercado. En la versión tumbada en el Congreso de los Diputados la limitación era hasta 2028.
Respecto a la prohibición de los desahucios a las familias vulnerables, la nueva versión respecto a la anterior especifica que las administraciones competentes tienen dos meses para ofrecer una alternativa habitacional a las personas desahuciadas.
Una medida nueva que introduce este decreto es la de que los anuncios de alquiler han de incluir información específica. Por ejemplo, si la vivienda se ubica en una zona tensionada, hay que incluir el índice de referencia del alquiler. También si existe un precio máximo. Si quien está ofertando el alquiler es un gran tenedor también ha de indicarse.
El mecanismo ‘TU CASA’ se mantiene con préstamos de hasta 50.000 euros al 0%, pero el decreto nuevo añade que si estas viviendas se alquilen han de destinarse a vivienda habitual con un precio inferior al límite establecido en los precios de referencia.
El nuevo decreto conserva las mismas medidas respecto al alquiler de habitaciones que aparecían en el decreto anterior: como la limitación del precio respecto al valor total de la vivienda. También mantiene la prórroga extraordinaria de los alquileres hasta 2028.
Las principales diferencias con la versión anterior del real decreto con medidas para reforzar la estabilidad del alquiler son:
El nuevo real decreto establece que si el inquilino pide la prórroga de su contrato, puede permanecer más tiempo en la vivienda y conservar, en principio, su derecho a cobrar la indemnización cuando la prórroga termine. En el texto anterior era diferente, ya que si el inquilino solicitaba la prórroga al arrendador, no tenía derecho a la indemnización correspondiente.
El nuevo texto elimina una cláusula que establecía que si el arrendador era vulnerable, no tendría por qué dar esta indemnización a su inquilino. El resto de cláusulas se mantienen, como que se necesite la vivienda arrendada.
El nuevo texto incorpora también que cuando termine la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler, se podrá solicitar la indemnización correspondiente.
El texto antiguo establecía que el propietario podría negarse a extender el contrato en 3 años si los familiares de hasta segundo grado la necesitaban, mientras que en el nuevo texto lo acota al primer grado.
Lo que sí que mantiene la nueva versión del texto respecto a la anterior es la prórroga del contrato de alquiler de cinco o siete años respecto al texto anterior. También mantiene el preaviso que tiene que dar el arrendador de 6 meses y el arrendatario de 2 meses si desea finalizar el contrato. El nuevo decreto recoge también la indemnización que el arrendador tiene que dar al inquilino cuando decide finalizar el contrato. El nuevo texto concreta la fórmula que hay que calcular para establecer la cantidad.
¿Puede el Constitucional invalidar después estos reales decretos?
Sí, todos los expertos consultados por Maldita.es coinciden en que su control corresponde al Tribunal Constitucional, que podría anular total o parcialmente la norma.
José Rafael Rich Ruiz recuerda que existe un “antecedente parlamentario próximo”, pero “no idéntico” a la situación actual. En enero de 2019 el Pleno del Congreso de los Diputados derogó el Real Decreto-ley 21/2018 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Unas semanas más tarde el Consejo de Ministros aprobó el 1 de marzo de 2019 el Real Decreto-ley 7/2019 sobre la misma materia. El contenido del texto no era idéntico al anterior, pero los dos sí reformaban la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Tribunal Constitucional (TC) en enero de 2020 declaró nulas dos disposiciones de este decreto.
Según Rich Ruiz, esta sentencia del TC “no resolvió específicamente si su aprobación pretendía eludir la voluntad previamente expresada por el Pleno”. “Puede hablarse de un antecedente material relevante, pero no de un precedente exacto que despeje la constitucionalidad de una reiteración inmediata, tras la disolución, de textos sustancialmente coincidentes con los recién rechazados”, añade Rich Ruiz.
FOTO DE PORTADA: Imagen de una reunión de la Diputación Permanente. Fuente: Congreso de los Diputados.