Con el anuncio de la hipoteca inversa de algunos bancos y aseguradoras, hay dudas sobre este tipo de contratos y sobre su parecido con los préstamos hipotecarios convencionales. Las hipotecas inversas son acuerdos que se firman con un banco o una aseguradora a cambio de un ingreso extra por nuestra vivienda habitual como garantía. Una persona que tiene su casa en propiedad firma con el banco un contrato. El banco le dará una cantidad de dinero cada cierto tiempo por la casa e irá generando una deuda (el préstamo hipotecario inverso). La persona, durante todo ese tiempo, podrá seguir viviendo en su casa habitual. Cuando la persona fallece, los herederos deberán pagar la deuda más los intereses si quieren mantener la casa en propiedad.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un contrato distinto a una hipoteca ordinaria. En vez de solicitarle al banco una cantidad de dinero para comprar una casa, el banco nos va dando dinero y usamos nuestra vivienda habitual que tenemos en propiedad como garantía. El Banco de España indica que este tipo de préstamos se regularon en la ley hipotecaria de 2007 y provienen del mundo anglosajón. Durante el tiempo que se acuerde, el banco irá pagando una cantidad de dinero (generalmente en forma de cuota mensual) y la persona podrá seguir utilizando la casa.
Una vez fallece la persona, si los herederos quieren mantener la propiedad de esa casa, la ley señala que deberán pagar toda la cantidad que el banco haya dado al fallecido más los intereses.
El Banco de España indica que este tipo de acuerdos financieros están pensados, sobre todo, para que una persona mayor de 65 años tenga unos ingresos extra complementarios a la pensión de jubilación. El banco y el particular acuerdan que se dará una cantidad de dinero en función del valor de tasación de la casa (como en las hipotecas “corrientes”) y de las condiciones específicas del cliente. Esta cantidad de dinero se puede entregar:
- En una única suma.
- Periódicamente, como una cuota mensual.
La hipoteca inversa puede ser de carácter vitalicio o temporal. Es decir, el banco irá dando una cantidad de dinero hasta que fallece la persona o hasta que pase cierto número de años en función del contrato que se haya firmado.
¿Qué personas pueden beneficiarse de una hipoteca inversa?
La ley indica que son posibles beneficiarias las personas que sean propietarias de una casa que sea su vivienda habitual y que cumplan algunas de estas condiciones:
- Personas mayores de 65 años.
- Personas en situación de dependencia.
- Personas con una discapacidad mayor al 33%.
La ley establece que la vivienda deberá estar tasada y asegurada para firmar una hipoteca inversa (de manera similar a la contratación de una hipoteca convencional).
¿Qué ocurre con los herederos tras el fallecimiento?
La ley especifica que la hipoteca inversa genera una deuda con el banco que se salda una vez fallece la persona. Si los herederos quieren mantener la propiedad de la casa, deberán pagar al banco la cantidad que haya dado más los intereses generados. Para ello, los herederos pueden:
- Pagar la deuda con sus propios ahorros.
- Rehipotecar la casa (en este caso sería una hipoteca convencional que puede hacerse con cualquier banco).
- Vender la casa, pagar la deuda y repartirse los beneficios.
La ley indica que el banco no puede exigir ninguna forma de compensación por saldar la deuda. Si los herederos no pagan, el Banco de España indica que el banco puede reclamar en compensación la casa y el resto de bienes de la herencia necesarios para pagar la deuda y los intereses.
¿Se puede vender la casa si se tiene una hipoteca inversa?
Sí, pero la ley señala que el banco puede cancelar el contrato. Si cambia el titular de la vivienda, el banco puede anular la hipoteca inversa y obligar a la persona con la que contrajo la deuda a que pague toda la cantidad acordada más los intereses.
¿Cuándo se paga la deuda de la hipoteca inversa?
La ley indica que al fallecimiento de la persona que firma el acuerdo con el banco o, si hay un beneficiario, a la muerte de este.
¿Qué ocurre si la persona vive más tiempo que el plazo pactado con el banco?
Al haber una modalidad de la hipoteca inversa que es temporal y no vitalicia, puede que el propietario de la casa viva más tiempo que el plazo que se establece. En ese caso, al entregarse todo el dinero acordado, se dejará de recibir dinero del banco y la deuda seguirá generando intereses. En estos casos, el Banco de España indica que se puede contratar un seguro complementario de renta vitalicia, garantizando así que se percibirán ingresos hasta el fallecimiento.
¿Tributa la hipoteca inversa?
No, el Banco de España indica que, al ser un préstamo, no hay que pagar IRPF por él. Sin embargo, en caso de recibir ingresos de un seguro de renta vitalicia, sí hay que pagarlo.