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Los bancos ya pueden adherirse al plan de avales para las personas que quieran comprar una vivienda. El Gobierno aprobó el 13 de febrero de 2024 los requisitos para avalar a personas con hijos o menores de 35 años que quieran comprar su primera vivienda. Esta garantía estatal es ofrecida por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y cubre el 20% de la hipoteca (y hasta el 25% en edificios sostenibles).
Con esta medida el Ejecutivo aspira a que las personas que no tengan ahorros suficientes para pagar la entrada de una casa, pero sí solvencia económica para endeudarse puedan comprar una vivienda. El Consejo de Ministros aprobó destinar 2.500 millones de euros en avales del ICO para cubrir las hipotecas.
¿Qué es un aval?
El aval es un contrato por el que una persona o una entidad asume el pago de una deuda de otra persona si esta última no puede pagar. Como explica el Banco de España, el avalista (la persona que garantiza el pago de la deuda de otra si impaga) se compromete al cumplimiento de la obligación con todos sus bienes, salvo que se establezcan límites a esa responsabilidad. Un aval puede ser por tiempo indefinido o limitado y puede cubrir toda una deuda o sólo una parte.
¿En qué consiste el aval propuesto por el Gobierno?
El Gobierno ha aprobado un aval estatal para cubrir el 20% de la hipoteca para aquellas personas que quieran comprar su primera vivienda habitual. Este aval podrá llegar hasta el 25% en edificios con calificación energética D o superior. Por norma general, el banco sólo financia la compra de vivienda hasta el 80%. La parte restante debe ser abonada por la persona con sus propios ahorros, lo que se conoce coloquialmente como la “entrada” de la vivienda.
El aval del Estado permite a una persona contratar una hipoteca al 100% y así evitar la entrada. “Esta medida va dirigida a personas que sean financieramente solventes, pero no tengan ahora mismo el ahorro suficiente para afrontar esa entrada”, indica Manuel Verdú, doctor del programa de Finanzas y Economía Cuantitativas de la Universidad de Valencia y maldito que nos ha cedido sus superpoderes. El Gobierno estima que la medida podría beneficiar a aproximadamente unas 50.000 familias.
¿El Estado entonces pagará el 20% de mi vivienda?
No, sólo está garantizando una parte de la hipoteca en caso de impago. Avalar a una persona no implica un desembolso automático de dinero. “El Estado no está dando una cantidad de dinero, sino que avala un 20%. Si en algún momento el cliente no es capaz de pagar la hipoteca, el Estado le dará el 20% del préstamo al banco”, señala Manuel Verdú. Si el cliente paga toda la hipoteca y no incurre en ningún impago, el Estado no gastará dinero.
¿Existen medidas similares precedentes en España o en otros países?
Sí, algunas comunidades autónomas, como Galicia, Castilla y León o Murcia, han anunciado o ya tienen en marcha programas parecidos. Los requisitos varían entre regiones. De momento, no está claro de qué manera afectará la medida del Estado en esas regiones o si se coordinarán las distintas administraciones públicas.
En Reino Unido se aplicó un programa similar hace diez años que ahora está a punto de finalizar. En 2018, el Gobierno británico anunció que había concedido más de 200.000 avales a través de este programa en ese momento.
¿Qué requisitos establece el Gobierno para optar al aval?
Para optar a esta medida, debes cumplir los siguientes requisitos:
Elegibilidad: formar parte de uno de los dos colectivos siguientes: jóvenes (hasta 35 años) o familias con hijos menores a cargo (sin límite de edad) con al menos dos años de residencia en España. La vivienda avalada debe destinarse a residencia habitual.
Económicos: el límite de ingresos para optar a la ayuda es de 4,5 veces el Indicador Público de Efectos Múltiples (IPREM): 37.800 euros brutos anuales. En caso de que sea una pareja quien solicite la hipoteca, este límite se duplica (9 veces el IPREM, 75.600 euros brutos anuales). Por cada hijo menor a cargo, se incrementa el límite en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros). Si se es familia monoparental, el límite de 37.800 euros aumenta hasta un 70% más: 64.260 euros brutos anuales de ingresos.
Hipotecario: el préstamo avalado será de hasta el 100% del menor valor entre el de tasación y el de compra de vivienda. “Si una vivienda está tasada en 70.000 euros y el precio que piden es de 80.000, la hipoteca tendría que ser de 70.000 euros, aunque nos pidan 80.000”, indica Manuel Verdú. Si la vivienda dispone de calificación energética D o superior, el Estado podrá avalar hasta el 25% del préstamo.
Patrimonio y vivienda previas: la persona que quiera acogerse al aval debe tener un patrimonio inferior a los 100.000 euros y no poseer una vivienda previa. Hay una excepción a esta norma: si se posee una porción de la propiedad de una vivienda heredada o, aunque se tenga una vivienda, no pueda usarse por una causa acreditada: discapacidad, acuerdo de divorcio, etc.
El aval del Gobierno sólo cubre el principal del préstamo, es decir, los intereses y los gastos iniciales están excluidos. El plazo del aval será por un máximo de 10 años con independencia del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de periodo de carencia. “Si el Estado avala durante diez años y el impago se realiza después, ya el Estado no nos avalaría”, apunta Manuel Verdú. El periodo para formalizar las hipotecas que se acojan a esta línea de avales finaliza el 31 de diciembre de 2025.
¿Habrá un límite de precios para solicitar una hipoteca con aval?
El Gobierno anunció que sí, aunque no ha especificado aún más detalles públicos. El País publicó un artículo el 13 de abril de 2024 en el que recogía los precios máximos por comunidades autónomas, según un borrador del convenio al que habían tenido acceso. Estos precios oscilaban desde los 200.000 euros como máximo en Extremadura a los 350.000 euros de Madrid. “Han abierto la posibilidad a que ese máximo sea diferente entre territorios, pero aún no hay nada escrito”, señala Manuel Verdú. Por ejemplo, si el límite en una zona es de 65.000 euros y la hipoteca es para comprar una vivienda de 70.000 euros, no se podría solicitar el aval del Estado.
¿Qué impacto tienen este tipo de medidas?
En el caso de España, no hay todavía evidencias suficientes del impacto que está teniendo esta medida en las comunidades en las que se ha aplicado. “En la literatura académica, estas políticas se conocen como políticas de ayuda a la compra o help to buy”, señala Carlos Delclós, fellow del think tank Future Policy Labs. En Reino Unido sí que hay varios artículos científicos (como este y este) que han analizado los efectos de la medida. Carlos Delclós indica algunas consecuencias negativas que detectaron los investigadores:
Aumentaron los precios de las viviendas de nueva construcción.
El impacto sobre la vivienda existente no fue significativo.
La construcción de nueva vivienda se limitó a las zonas menos deseables, con una oferta más elástica.
Los mayores beneficiarios fueron las constructoras.
Otros investigadores han detectado que un efecto positivo es la activación del emprendimiento. Al contar con más liquidez, las personas utilizan el dinero para iniciar negocios. El Gobierno británico publicó un informe en el que destacó que la medida fomentó la construcción de más parques de viviendas por parte de promotores privados.
En Maldita.es organizamos una Maldita Twitcheria para contarte las principales claves de esta propuesta y analizar el impacto de medidas similares aplicadas en comunidades autónomas y en otros países.
*Actualizado el 24 de abril de 2024 para incluir las últimas novedades de la medida, entre las que está la aprobación del aval entre el ICO y las entidades financieras.
En este artículo ha colaborado con sus superpoderes el maldito Manuel Verdú, investigador predoctoral del programa de Finanzas y Economía Cuantitativas de la Universidad de Valencia.
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Primera fecha de publicación de este artículo: 12/05/2023
