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Enfrentarse a ciertos trámites oficiales puede resultar difícil, y más si no estamos familiarizados con el vocabulario especializado que se utiliza. En el sector inmobiliario y en el trato con las Administraciones Públicas, por ejemplo, encontramos un amplio glosario de términos complejos que dificulta la comunicación. En Maldita.es recogemos algunos de los más empleados en un proceso de compraventa o de alquiler de una vivienda para que no te la cuelen con los diferentes tipos de acuerdos, conceptos sobre precios e impuestos.
El contrato de compraventa y los acuerdos previos
El contrato de compraventa será el documento de escritura de la venta de la vivienda entre las partes por un determinado valor. Esta operación puede estar precedida de diferentes acuerdos o precontratos entre el vendedor y el comprador:
- Contrato de arras: acuerdo privado entre ambas partes por el que se comprometen a efectuar la compraventa futura. En este caso, el comprador entrega una cantidad de dinero a modo de señal que se descontará del precio final.
- Promesa de compraventa: contrato preliminar o preparatorio de una propiedad en el que se incluyen las bases que aparecerán en la escritura de compraventa.
Este tipo de acuerdos tienen validez jurídica y están recogidos en el artículo 1.451 del Código Civil, en el que se establece que “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.
Pero antes de firmar un contrato de compraventa es recomendable que el comprador compruebe que la vivienda se encuentra libre de cargas y gravámenes. De lo contrario sería responsable de abonar posibles embargos, deudas con la comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), hipotecas, etc. que acompañen a la vivienda. Para ello hay que solicitar:
- Nota simple: documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad que contiene más información relevante sobre el inmueble como la titularidad, derechos, extensión, naturaleza, límites, etc. Es otra forma de conocer si la propiedad está libre de cargas.
- Certificado de libre de cargas: documento oficial que acredita que un inmueble está libre de obligación. Se solicita a través de la web oficial del Colegio de Registradores de España o presencialmente en cualquier oficina del Registro de la Propiedad.
- En el supuesto de descubrir algún vicio oculto tras la venta, el artículo 1.484 del Código Civil establece que el comprador “estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos [...], si la hacen impropia para el uso” o si lo disminuye “de tal modo que, de haberlos conocido, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Diferentes términos sobre el valor de una misma vivienda en una compraventa
Una propiedad puede tener un valor monetario diferente según la entidad que lo establezca y su finalidad:
- Valor de tasación: el precio estimado de una vivienda basado en criterios técnicos y profesionales. La entidad bancaria puede utilizarlo para tramitar el préstamo hipotecario.
- Valor catastral: el valor monetario que asigna la Administración local al inmueble. Se incluye en el Catastro (entidad que depende del Ministerio de Hacienda) y es el que se utiliza como base imponible [artículo 65 de la Ley 2/2004] a la hora de cobrar el IBI.
- Valor de referencia: está determinado por la Dirección General del Catastro y se utiliza como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPO).
- Valor de mercado: precio estimado por la inmobiliaria o por el vendedor del inmueble en el momento en el que se realiza la operación, así que puede reflejar rasgos del momento de la operación como el contexto económico o la demanda.
- Valor de venta: el precio final que abona el comprador al finalizar la compraventa.
Impuestos en la compraventa: ¿cuáles son y quién debe pagarlos?
Las transacciones de compraventa de viviendas llevan consigo el abono de una serie de impuestos que pueden variar según el régimen de la vivienda (nueva o usada):
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): grava casi todas las transacciones que se llevan a cabo en España. En este caso, es de tipo reducido (10% sobre el importe de la escritura) y el comprador debe pagarlo en el momento en el que se firma la escritura de compraventa siempre y cuando sea una vivienda nueva. Las viviendas de segunda mano están exentas de IVA, así como los contratos de alquiler.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP): impuesto autonómico que se aplica en la compraventa de viviendas de segunda mano. También debe ser abonado por el comprador.
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU): es un impuesto local que se conoce como impuesto de plusvalía municipal y deberá hacerse cargo de él el vendedor (en un plazo máximo de 30 días posteriores a la venta), siempre y cuando el vendedor obtenga ganancias con el acuerdo de compraventa.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): si el vendedor de la propiedad es una persona física, debe tributar este ingreso en el IRPF (excepto si el transmisor vende su vivienda habitual y es mayor de 65 años). Si se trata de una vivienda nueva, deberá abonar también el impuesto sobre sociedades. Y si se trata de una vivienda usada, se suma la plusvalía municipal.
Voy a alquilar: ¿cuál es mi tipo de contrato de alquiler y qué implica?
Por otro lado, encontramos los contratos de alquiler (que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos). En este caso, el interesado (arrendatario) llega a un acuerdo con el propietario (arrendador) para residir de manera habitual en esa vivienda a cambio de una cuantía normalmente mensual. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana pone a disposición del usuario una guía para entender las cláusulas que aparecen habitualmente en un contrato de alquiler.
El alquiler de una vivienda contempla otras opciones según el uso que se dará a la propiedad o las características del inquilino:
- Contrato de alquiler de vivienda temporal: de duración corta y generalmente reservado para perfiles con necesidades concretas como estudiantes o personas que viajan por proyectos profesionales.
- Contrato de alquiler turístico: cuando la vivienda tiene un fin vacacional y de duración reducida.
- Contrato de alquiler comercial: aquel en el que se cede un local con fines mercantiles.
- Contrato de alquiler social: destinado a aquellas viviendas que ofrece el estado a personas en riesgo de exclusión.
En estos casos, hay un proceso administrativo diferente al de los acuerdos de compraventa. Con los contratos de alquiler contempla:
- Fianza: cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al arrendador a la hora de formalizar el contrato de alquiler como garantía de que cumplirá con su parte del acuerdo. El propietario debe depositarlo en el organismo legal hasta que finalice el contrato.
- Seguro de alquiler: póliza de seguro no obligatoria que aporta cobertura al propietario del inmueble en caso de impago de la cuota mensual, defensa jurídica y protección contra actos vandálicos. En este caso, ambas partes corren con el gasto de este seguro de impago.
- Permiso para subarrendar: documento en el que el propietario de la vivienda autoriza al inquilino (titular del contrato de alquiler) para subarrendar una parte de la vivienda. Este permiso debe ser por escrito y puede estar incluido en el contrato u en otro texto independiente. No será necesario si todos los inquilinos de la propiedad aparecen en el contrato de alquiler.
También existe la posibilidad de firmar un contrato de alquiler con opción a compra. En este caso, el propietario y el inquilino (y futuro comprador) establecen un contrato de alquiler de vivienda habitual y uno de compraventa. En el contrato debe aparecer el precio del inmueble, la cuantía mensual del alquiler y la parte que se descontará del precio final en caso de que se ejecute la compraventa.
